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楼市微凉之下房企思考如何“活下去” ——凤凰网房产贵阳
当前,越来越多的楼盘进入降价行列,开发商打折促销的力度也远高于前两年。 -来自凤凰新闻客户端
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楼市微凉之下房企思考如何“活下去”

和讯网
2018-10-12 09:46

当前,越来越多的楼盘进入降价行列,开发商打折促销的力度也远高于前两年。

9月,恒大首先进行全国性的促销打折,住宅8.9折、商铺6折起;泰禾某地项目给出较大优惠,若购房人全款购房,房价给予7折优惠;阳光城(000671,股吧)则开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域的不同,制定出不同的降价策略。

据悉,泰禾的合肥(楼盘)院子项目,当初开盘时售楼处火暴,可是就在刚刚过去的中秋小长假,合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。

另外,不仅合肥,北京(楼盘)、杭州(楼盘)也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价40万,结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价,欺骗业主”。

人的心理总是微妙而复杂的,房价涨,买不起房的人不高兴,房价跌,已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激着一些老业主的神经。

楼市迎来降温

回顾近10年的房地产市场,虽然中间经历过多次起伏,虽然在2008年、2011年、2014年,全国也出现过非常明显的楼市降温,当时也有购房者开始所谓的降价维权,但从大趋势来看,房价始终是向上攀升的。

“但从目前来看,国内房价尚不存在再次升温的理由。”中研普华研究员刘恒辉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,随着楼市调控的深入,楼市去投机化,九月的楼市已经遭遇秋凉,市场预期下调,新房越来越难卖,碧桂园、万科等房企巨头纷纷加入打折大军,购房优惠越来越多,房价下行趋势渐显。与此同时,房企大佬也开始集体看空楼市,郁亮称万科所面临的转折是全方位的,中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。另外,当前楼市监管并没有放松痕迹,短期来看楼市调控还将继续,这将有效地遏制房价升温现象。

不过对市场过于看空的情绪其实是没有必要的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,从目前房地产市场的表现看,部分城市市场确实比较平淡。首先是部分城市购房政策非常严厉,符合购房资格的群体相对数量少。其次,潜在的购房需求很大,包括刚需和改善,所以支撑市场的动力依然存在。另外,部分拐点论看法,是市场谨慎的表现,而不是悲观的表现。

成交行情往往决定定价策略。对于当前房企来说,成交若是不好,那么自然会有压力,这时候也会积极进行降价。严跃进认为,部分降价促销,也是一种价格战略,因为近期推盘项目比较多,若是要抢占客源,那么降价更容易吸引市场需求。

且对于当前房价来说,促销本身是有一定误导,因为很多项目预售证的价格其实是提高了。在提高的基础上降价,可能实际上价格相对过去还是有所上涨的。这是当前市场结构中需要注意的一个地方。另外从实际情况看,部分房企若是资金压力大,那么降价促销的力度会更大。

从目前部分城市国庆期间的市场交易数据看,表现大都一般,这说明市场确有降温的迹象。二手房置换效率也出现明显低下的情况。然而近期降准等政策,对于房地产市场来说,或将会带来一定的刺激效应。

另外,9月份市场交易下跌的现象,其实也说明了楼市还存在很多尴尬的地方。比如说开发商的推盘节奏是比较快的,但是市场不认可,这个时候房地产市场的交易自然比较低。部分开发商希望以价换量,进而希望拉升经营业绩。不过据严跃进预计,后续市场交易还是会有分化现象,尤其是部分城市若是在购房方面政策不过于苛求,适当给予宽松做法,交易也是容易反弹的。

房企思考“活下去”

前不久,房地产行业巨头万科在深圳(楼盘)举办秋季例会,会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以"活下去"为最终目标。”

对于万科此类表述,严跃进告诉记者,这只能说是企业内部鼓足干劲力争上游的经营姿态,但是否此类观点代表了行业主流观点,其实并不完全。实际上房地产市场这几年多少会有周期性的波动和调整,所以实际上类似市场的波动也不需有太多的恐慌。

对于万科来说,其也面临销售回款资金回笼等方面的问题,所以说其问题的发现,不在于对销售市场不看好,而是对于现金流的稳健等方面有较大的关注。所以实际上万科类似提法,也是希望企业内部积极做好应对,进而防范企业业绩的波动。

从目前万科的动作来看,可以作为行业借鉴的内容,但不应该成为房地产市场的一个较大的标杆内容,即此类企业的动作看似很悲观,其实对于房地产类似拿地和并购的信心还是很强的。所以从这个角度看,当前企业自身应该有一个独立的投资判断,这种投资判断有助于此类企业自己做决策,而不是人云亦云的投资心态。而从实际情况看,当前房地产的市场机会还是很大,这也需要房企有更大的投资信心。

从万科此类表态,严跃进认为,市场还是有各类压力的,而且从实际情况看,房企也需要注意一些内容,包括积极做多元化战略,以及注重住宅项目的资金回笼。类似做法都会带来很多新的市场机会。

另外,对于一些房企来说,还需要重视市场降温风险,同时也要有自己独立的策略判断。所以说部分领域还是需要坚守,而部分领域则需要积极做拓展。在近期房企经营压力大的时候,现金流更要做好关注。

刘恒辉表示,如今,房企集中度越来越高,一个房地产寡头时代呼之欲出。多数房产正告别以住宅产业为主的单一开发模式,逐渐转型为住宅、商业,长租公寓,文旅,养老等多种模式共同开发的复合开发模式。因此,突围还在于切实实行多元化及规模化。

此外,快周转、降成本、强服务也是房企突围的必经之路。限购限贷政策实施以来,房地产行业利润整体呈现下滑趋势,而随着库存增加和销售节奏减慢,销售费用率和财务成本率不断攀升,此时,加快周转速度成为房企的重要选择之一。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,地价越来越贵,房产市场暴利时代结束,同时在政策影响下,很多城市新房均采取限价销售,开发商利润空间有限。市场不景气下,回款难。金融政策收紧下融资难,导致房企现金流压力增大,同时转型面临更多困难。房企应该改变发展策略,提高产品质量和服务质量,追求利润率,同时应将一部分重点放在转型方面。

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[责任编辑:孙燕]

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